Типология объектов недвижимости




НазваниеТипология объектов недвижимости
страница1/18
Дата публикации30.04.2019
Размер2.97 Mb.
ТипУчебное пособие
jara-doma.ru > География > Учебное пособие
  1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   18


Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Ставропольский государственный аграрный университет»


Кафедра Землеустройства и кадастра


ТИПОЛОГИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ





Учебное пособие




21.03.02 – Землеустройство и кадастры


Ставрополь 2015



УДК 332.642


Составители:

кандидат сельскохозяйственных наук, доцент А.В. Лошаков;

кандидат сельскохозяйственных наук, доцент Д.А. Шевченко;

кандидат сельскохозяйственных наук, доцент В.А. Стукало;

кандидат географических наук, доцент Е.В. Письменная;

кандидат географических наук, ст. преподаватель С.В. Одинцов;

кандидат географических наук, ст. преподаватель Ю.В. Сивоконь;

кандидат географических наук, ст. преподаватель С.Г. Лагун;

старший преподаватель Л.В. Кипа;

ассистенты Н. Б. Шопская, С.С. Ткаченко, Иванников Д.И., Федосеева Е.В.

Рецензент

доктор сельскохозяйственных наук, профессор Есаулко А.Н.
Типология объектов недвижимости: учебное пособие / А.В. Лошаков, Д.А. Шевченко, В.А. Стукало и др.; Ставропольский государствен­ный аграрный университет. - Ставрополь: ООО «Бюро новостей», 2015. - 172 с.


Для студентов вузов, обучающихся по направлению 21.03.02 - Землеустройство и кадастры.

Утверждено к изданию методической комиссией факультета агробиологии и земельных ресурсов СтГАУ (протокол №1 от 17 сентября 2015 г).
УДК 332.642

© Составители, 2015

© ФГБОУ ВПО Ставропольский государственный

аграрный университет, 2015


Введение
Типология – это метод научного познания, в основе которого лежат расчленение систем, объектов и их группировка с помощью обобщенной, идеализированной модели или типа. Типология используется в целях сравнительного изучения признаков, функций, связей, отношений и уровней организации объектов и является результатом типологического описания и сопоставления.

Типология зданий и сооружений (объектов недвижимости) — наука, классифицирующая и изучающая архитектурно-строительные объекты в их сравнении, соотношении и сопоставлении по общим признакам.

В соответствии с ФЗ №221 «О Государственном кадастре недвижимости», объектами недвижимости являются земельные участки, здания, сооружения, помещения и объекты незавершенного строительства.

Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира. В дореволюционной России это понятие было применено в Указе Петра I от 23.03.1714 г. для ограничения оборота недвижимости и ее наследования.

В современной России понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») вновь введено в экономический и правовой оборот Законом РСФСР от 24.12.1990 № 443-1 «О собственности в РСФСР» в связи с установлением статуса частной собственности на землю и Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик, утв. Верховным Советом СССР от 31.05.1991 № 2211-1 (ст. 4). Затем этот термин был подтвержден в Указе Президента РФ от 27.10.1993 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст. 1) и окончательно законодательно закреплен ГК РФ (ст. 130).

Понятие недвижимости дается в ст. 130 Гражданского кодекса РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». К недвижимости относятся также «подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты».

В ст. 130 ГК РФ определены два основополагающих признака недвижимости: прочная связь с землей и государственная регистрация всех объектов, обозначенных в статье.

Глава 1

ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ О ЗДАНИЯХ И СООРУЖЕНИЯХ
В этой главе представлена типологическая классификация ка­питальных строительных объектов с точки зрения их проектирова­ния, строительства и эксплуатации на основе системы архитектур­но-строительных нормативов.

В классификацию вошли основные ее составляющие:

  • социально-функциональные потребности в объектах, создавае­мых строительством, и требований, предъявляемых к использованию этих объектов;

  • оптимальные пространства, их параметры и средовые качества, необходимые для осуществления эксплуатационных функций;

  • целесообразные связи, группировка, кооперация или необхо­димая изоляция пространств различного функционального назна­чения;

  • условия, влияющие на взаимоотношения функциональных про­странств;

  • оптимальные варианты компоновки зданий-типов и функцио­нальных блоков в здании по социально-функциональным и эконо­мическим параметрам;

  • нормативные требования к каждому типу по обеспечению без­опасности, устойчивости, экологической чистоты среды, физиоло­гической и психологической комфортности, системных связей за­стройки;

Типологическая классификация необходима для более детальной проработки классификационных признаков объектов строительной недвижимости для их кадастрового учета, кадастровой оценки и ре­гистрации прав на них.
1.1. Общие сведения

Пространственная среда обитания человека представляет собой единство нескольких основных компонентов: существующей естественной природы, зданий и сооружений, пространства внутри них, пространства между ними, линейных объектов, соединяющих их и включенных в среду. Важнейшими компонентами этого единства являются здания и сооружения.

Определение зданий и сооружений в различных нормативных источниках не однозначное и в большей мере зависит от целей их классификации и рассмотрения. В этом разделе представлена их классификация и дано определение с точки зрения объектов капитального строительства.

Всякую значительную постройку, признанную в административном порядке пригодной для использования по конкретному назначению, соответствующему землеотводной и проектной документации, называют строительным сооружением, или строением. В разновидность строительных сооружений включается и понятие «здание».

Зданием называют наземное строительное сооружение, имеющее внутреннее пространство, предназначенное для определенного вида человеческой деятельности и отдыха, или архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий для труда, проживания, социально-культурного обслуживания населения, хранения материальных ценностей, содержания животных.

Основной задачей зданий является пространственная организация бытовых, трудовых процессов и отдыха людей. Поэтому здания должны соответствовать той функции и той деятельности, для которой они предназначены. Функциональные характеристики зданий многообразны. Они отображают разнообразие и сложность потребностей и возможностей человека и общества, например, уровень научно-технического развития, направление основной деятельности, природно-климатические особенности местности, эстетические качества, рациональную структуру и разумную экономию, удачное размещение объекта в природной или организованной человеком окружающей среде.

Инженерное сооружение — это строительный объект, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную часть, состоящую из несущих (а в отдельных случаях — и ограждающих) строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей, грузов и др. Инженерные сооружения в основном выполняют сугубо технические функции, создающие необходимые условия для производственных процессов. Они включают в себя также отдельные архитектурные объекты, предназначенные для целей непроизводственного или культурного назначения (мосты, тоннели, станции метро, телевизионные и радиопередающие мачты, градирни, дымовые трубы, башни, резервуары, монументы, обелиски и т.п.).

Комплексы зданий, сооружений различного назначения и линейных объектов формируют среду для жизни и деятельности человека, организуют открытые пространства улиц, площадей, кварталов, зон поселений (селитебных, промышленных, рекреационных).
1.2. Типологическая классификация зданий

Классификацию зданий и сооружений по комплексу общих признаков изучает типология.

Типология зданий и сооружений — наука, классифицирующая и изучающая архитектурно-строительные объекты в их сравнении, соотношении и сопоставлении по общим признакам:

• функциональному назначению;

• закономерностям формообразования;

• типам;

• объемно-планировочным параметрам;

• градостроительным функциям и требованиям к ним;

• эксплуатационным качествам.

По функциональному назначению здания подразделяются: на гражданские (жилые и общественные) — для обеспечения бытовых потребностей и общественной деятельности людей; промышленные — для ведения разнообразной производственной деятельности; сельскохозяйственные — для различных отраслей сельскохозяйственного производства. Социальные запросы общества определяют, в первую очередь, функциональное назначение строящихся зданий, а функциональное назначение здания главным образом определяет их форму.

По закономерностям формообразования здания подразделяются на образованные простыми геометрическими телами и элементами (параллелепипедами, призмами, кубами) и сложными (цилиндрами, куполами, конусами, их пересечениями и т.д.). Общую форму зданий также расчленяют разнообразные элементы: эркеры, балконы, лоджии, оконные и дверные проемы, ниши, колонны, пилястры, карнизы, пояса, сандрики, фронтоны, парапеты и др. Форма здания непосредственно связана с конструктивной схемой. Жилым многоэтажным зданиям (секционным) придается более простая форма, малоэтажным (усадебным) и общественным — более сложная. Форма также зависит от градостроительных функций здания и влияет на его положение в планировочной структуре поселения (микрорайон, квартал, центральная часть городского пространства).

По типам здания классифицируются в зависимости от их функционального назначения. Например, жилые здания подразделяются на следующие типы: одноквартирные (одноэтажные, мансардные, двухэтажные); блокированные (двухквартирные одно-, двухэтажные, четырехквартирные, двухэтажные; многоквартирные одно-, двухэтажные); секционные (односекционные трехэтажные и выше, многосекционные двухэтажные и выше); коридорные, коридорно-секционные; галерейные, галерейно-секционные и т.д.

По объемно-планировочным параметрам здания классифицируются по этажности, планировочным схемам, функциональному зонированию зданий на генеральном плане и помещений в самом здании.

Для градостроительных функций важны прежде всего общественные здания и инженерные сооружения, в меньшей мере — жилые и промышленные здания с повышенными архитектурными качествами. Общественные здания и инженерные сооружения являются основными композиционными элементами застройки общегородского центра, центров городских районов, микрорайонов, сельских поселений; они определяют «силуэт» населенного пункта и образуют совместно с системой улиц и площадей основные его ансамбли и зоны.

Эксплуатационные качества зданий определяются их долговечностью, огнестойкостью, капитальностью, моральной амортизацией и т.д.
1.3. Требования, предъявляемые к зданиям и сооружениям

К зданиям и сооружениям независимо от их функционального назначения предъявляются и общие требования:

• технические — обеспечение защиты помещений от воздействия внешней среды, достаточные прочность, долговечность;

• противопожарные — обеспечение возможности конструктивных элементов зданий сохранять при пожаре несущие и ограждающие способности;

• эстетические — формирование внешнего облика здания и окружающего пространства за счет определенного выбора строительных материалов, конструктивной формы, цветовой гаммы;

• экономические — обеспечение минимальных приведенных затрат (уменьшение затрат труда, материалов, сроков строительства и эксплуатационных затрат).

Технические требования определяются обеспечением защиты помещений от воздействия внешней среды, достаточной прочности, устойчивости, долговечности и огнестойкости несущих конструкций и всего здания. Технические требования определяются классом здания. Для каждого класса устанавливаются:

• эксплуатационные требования, обеспечивающие нормальную эксплуатацию здания и сооружения в течение всего срока их службы и определяемые для жилых, общественных и вспомогательных зданий составом помещений, нормами их площадей и объемов, качеством наружной и внутренней отделки, техническим и инженерным оборудованием (вентиляция, сантехнические и электротехнические устройства и др.); для производственных зданий — размерами пролетов помещений, технической оснащенностью, установкой специального оборудования, удобством монтажа и демонтажа оборудования и т.д.;

• требования к долговечности и огнестойкости основных конструктивных элементов, обеспечиваемые применением соответствующих строительных материалов и изделий и защитой их в конструкциях от физических, химических и других воздействий.

Отнесение здания к тому или иному классу производится в зависимости от его назначения и значимости и определяется хозяйственным значением, разрядом и мощностью (вместимостью) объекта; градостроительными требованиями; концентрацией материальных ценностей и уникального оборудования, установленного в здании; капитальностью; долговечностью; огнестойкостью; факторами моральной амортизации; эксплуатационными требованиями, определяющими состав помещений; нормами их площадей и объемов; качеством наружной и внутренней отделки; удобством ведения функциональных процессов в этих помещениях.

По совокупности перечисленных признаков (долговечность, огнестойкость и капитальность и др.) здания подразделяются на классы. Деление на классы устанавливается раздельно для каждой группы их видов и типов, сходных по функциональному назначению (жилые, общественные, производственные, сельскохозяйственные) и рассмотрено далее при описании этих типов зданий.

По долговечности (сроку службы) все здания подразделяются на четыре степени: I — со сроком службы более 100 лет; II — со сроком службы 50... 100 лет; III — со сроком службы 25...50 лет; IV — со сроком службы более 5...20 лет (временные здания).

Под долговечностью следует понимать время, в течение которого основные элементы конструкций оказывают сопротивление разрушающим внешним воздействиям, сохраняют прочность, теплозащитные качества, влаго-, воздухонепроницаемость и другие важные физико- технические и механические свойства. Более детальная классификация зданий по долговечности дается для каждого типа в зависимости от эксплуатационных признаков.

Пожарно-техническая классификация зданий, частей зданий, помещений, конструкций, строительных материалов основывается на их разделении по свойствам, способствующим возникновению опасных факторов пожара и его развитию — пожарной опасности; по свойствам сопротивляемости воздействию пожара и распространению его опасных факторов — огнестойкости (Федеральный закон от 22.07.2012 № 123-ФЭ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»).

Строительные материалы характеризуются только пожарной опасностью, которая определяется следующими пожарно-техническими характеристиками: горючестью, воспламеняемостью, распространением пламени по поверхности, дымообразующей способностью и токсичностью. Строительные материалы подразделяются на горючие (Г) и негорючие (НГ).

Строительные конструкции характеризуются огнестойкостью и пожарной опасностью. Показателем огнестойкости является предел огнестойкости, пожарную опасность конструкции характеризует ее класс.

Предел огнестойкости строительных конструкций устанавливается по времени (в минутах) наступления одного или последовательно нескольких нормируемых для данной конструкции признаков предельных состояний:

• потери несущей способности (R);

• потери целостности (Е), образование сквозных трещин;

• потери теплоизолирующей способности (I), повышение температуры на необогреваемой поверхности более 220 °С, при которой может воспламениться горючий материал.

По пожарной опасности строительные конструкции подразделяются на четыре класса: К0 — непожароопасные; К1 — малопожароопасные; К2 — умеренно пожароопасные; К3 — пожароопасные.

Здания, а также части зданий, выделенные противопожарными стенами, подразделяются по степеням огнестойкости, классам конструктивной и функциональной пожарной опасности.

К несущим строительным конструкциям каркаса здания, сооружения, пожарного отсека относятся конструкции, участвующие в обеспечении общей устойчивости и геометрической неизменяемости здания при пожаре. К ним относятся несущие стены, рамы, колонны, балки, ригели, фермы, арки, связи, плиты, диафрагмы жесткости и т. д.

Степень огнестойкости здания определяется огнестойкостью его строительных конструкций (табл. 1).

Класс конструктивной пожарной опасности здания определяется степенью участия строительных конструкций в развитии пожара и образовании его опасных факторов.

Противопожарные расстояния определяются как расстояния между наружными стенами или другими конструкциями зданий, сооружений и строений. При наличии выступающих более чем на 1 м конструкций зданий, сооружений и строений, выполненных из горючих материалов, следует принимать расстояния между этими конструкциями в два раза больше.

Класс конструктивной пожарной опасности здания (С) зависит от класса пожарной опасности строительных конструкций (К) и для противопожарных расстояний между зданиями, в первую очередь, нормируется классом пожарной опасности наружных стен.

Таблица 1 - Соответствие степеней и пределов огнестойкости строительных конструкций зданий, сооружений и пожарных отсеков


Степень огнестойкости здания, сооружения, пожарного отсека

Несущие стены и строительные конструкции каркаса

Наружные не несущие стены

Перекрытия междуэтажные, в том числе чердачные и над подвалами

Строительные конструкции бесчердачных покрытий

Строительные конструкции лестничных клеток

Настилы (в том числе с утеплителем)

Фермы, балки, прогоны

Внутренние стены

Маршы и площадки лестниц

I

R120

E30

RE160

RE30

R30

REI120

R60

II

R90

E15

RE145

RE15

R15

REI90

R60

III

R45

E15

RE145

RE15

R15

REI60

R45

IV

R15

E15

RE115

RE15

R15

REI45

R15

V

-

-

Не нормируется

-

-

-

-


Таблица 2 - Противопожарные расстояния между зданиями и сооружениями в зависимости от степени их огнестойкости и класса конструктивной пожарной опасности

Степень

огнестойкости

здания

Класс кон­структивной пожарной опасности

Минимальное расстояние при степени огне­стойкости и классе конструктивной пожарной опасности зданий и сооружений, м

I, II, III СО

II, III, IV С1

IV, V С2, СЗ

I, II, III

СО

6

8

10

II, III, IV

С1

8

10

12

IV, V

С2, СЗ

10

12

15

Противопожарные расстояния между жилыми, общественными и административными зданиями, зданиями, сооружениями и строениями промышленных организаций в зависимости от степени их огнестойкости и класса конструктивной пожарной опасности следует принимать в соответствии с табл. 2.

К зданиям I, II и III степеням огнестойкости относятся каменные здания; к зданиям IV степени — деревянные оштукатуренные здания, к зданиям V степени — деревянные неоштукатуренные здания.

Класс функциональной пожарной опасности здания и его частей определяется их назначением и особенностями размещаемых в них технологических процессов.

По функциональной пожарной опасности здания и части зданий, помещения или группы помещений, функционально связанных между собой, подразделяют на классы (Ф) в зависимости от способа их использования и от того, в какой мере безопасность людей в них в случае возникновения пожара находится под угрозой (с учетом их возраста, физического состояния, возможности пребывания в состоянии сна, вида основного функционального контингента и его количества):

• Ф1 — для постоянного проживания и временного (в том числе круглосуточного) пребывания людей (помещения в этих зданиях, как правило, используются круглосуточно, контингент людей в них может иметь различный возраст и физическое состояние, для этих зданий характерно наличие спальных помещений);

• Ф2 — зрелищные и культурно-просветительные учреждения (для основных помещений, в которых характерно массовое пребывание посетителей в определенные периоды);

• ФЗ — предприятия по обслуживанию населения (для помещений этих предприятий характерно большее количество посетителей, чем обслуживающего персонала);

• Ф4 — учебные заведения, научные и проектные организации, учреждения управления (помещения в этих зданиях используются в течение суток некоторое время; в них находится, как правило, постоянный, привыкший к местным условиям контингент людей определенного возраста и физического состояния);

• Ф5 — производственные, складские и сельскохозяйственные здания, сооружения и помещения (для помещений этого класса характерно наличие постоянного контингента работающих, в том числе и круглосуточно).

Капитальность зданий определяется совокупностью требований долговечности и огнестойкости и для каждого типа зданий по функциональному назначению имеет свои группы капитальности (I... VI).

Выполнение эксплуатационных требований и обеспечение внешнего облика здания и интерьера производятся за счет правильного выбора конструктивной схемы, вида строительных материалов, внешней формы и ее гармоничной связи с окружающей средой. Все указанные требования к зданиям взаимосвязаны и поэтому предусматривают комплексный подход к определению качества здания, его технической и экономической оценке.

В соответствии с перечисленными требованиями к зданиям в зависимости от их типов по функциональному назначению, градостроительным и эксплуатационным качествам их подразделяют на классы (табл. 3).

Таблица 3 - Основные требования к зданиям в соответствии с классом

Класс

здания

Тип здания и его характеристика

Срок

службы,

лет

Степень

долговеч­ности

Группа

капиталь­ности

Степень

огнестой­кости

I

Крупные промышлен­ные, общественные и жилые здания и соо­ружения высотой более девяти этажей с повы­шенными архитектур­ными, градостроитель­ными и эксплуатаци­онными качествами

Не ме­нее 100

I

I

I

II

Небольшие промыш­ленные здания, обще­ственные здания для массового обслужива­ния населения, жилые дома до девяти эта­жей, животноводче­ские и птицеводческие фермы

Не ме­нее 50

II

11 и III

II и III

III

Здания со средними архитектурными и экс­плуатационными каче­ствами, жилые здания высотой до пяти эта­жей

Не ме­нее 20

III и IV

IV и V

III и IV

IV

Здания с минимальны­ми эксплуатационными и архитектурными ка­чествами, в том числе временные

До 20

Не

норми­руется

V и VI

Не

норми­руется



1.4. Состав проектной документации объектов капитального строительства

Объекты капитального строительства. Объект капитального строительства (ОКС) — это здание, строение или сооружение, строительство которого не завершено.

В зависимости от функционального назначения и характерных признаков объекты капитального строительства подразделяются на следующие виды:

• объекты производственного назначения (здания, строения, сооружения производственного назначения, в том числе объекты обороны, безопасности и сельского хозяйства);

• объекты непроизводственного назначения (здания, строения, сооружения жилищного фонда, социально-культурного и коммунально-бытового назначения, а также иные объекты капитального строительства непроизводственного назначения);

• линейные объекты (трубопроводы, автомобильные и железные дороги, линии электропередачи и др.).

Некапитальные объекты. К объектам, не являющимся объектами капитального строительства, относятся сооружения, конструкции, площадки независимо от их функционального назначения (временные постройки, киоски, навесы и др.). Общим критерием отнесения объектов к некапитальным (движимому имуществу), согласно нормам гражданского законодательства, является возможность свободного перемещения указанных объектов без нанесения несоразмерного ущерба их назначению, включая возможность их демонтажа (сноса) с разборкой на составляющие сборно-разборные перемещаемые конструктивные элементы.

Некапитальные объекты не являются недвижимым имуществом, не подлежат техническому учету, права на них не подлежат регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Некапитальные объекты подразделяются на шесть основных типов, которые, в свою очередь, подразделяются на группы.

1. Объекты мелкорозничной торговли:

• киоск — устанавливаемое в собранном виде сооружение общей площадью не более 10 м2, оснащенное торговым оборудованием, не имеющее торгового зала, рассчитанное на одно рабочее место продавца, совмещенное с площадью, на которой хранится товарный запас;

• павильон — возводимое (подлежащее сборке на месте установки) сооружение (магазин или кафе), имеющее торговый зал и выделенные неторговые подсобные, бытовые и складские помещения, площадью, минимально допустимой нормами проектирования;

• остановочно-торговый модуль (ОТМ) — павильон ожидания городского наземного пассажирского транспорта, конструктивно, дизайнерски и функционально объединенный с киоском, общей площадью не более 20 м2.

• нестационарные объекты мелкорозничной торговли — объекты на базе транспортных средств и автоприцепов или объекты, которые могут быть разобраны и погружены для перевозки или перемещены без применения подъемных и специальных механизмов.

2. Объекты обслуживания — постройки, сооружения и площадки придорожной сервисно-транспортной инфраструктуры:

• автопарковки (в том числе сборно-разборные механизированные);

• кабинные уличные туалеты;

• телефонные кабины и т. д.

3. Объекты рекреационно-развлекательного назначения:

• аттракционы, шапито;

• специальным образом благоустроенные площадки и т. д.

4. Объекты производственного, технического назначения, сервис- но-коммунальной инфраструктуры:

• ангары и производственные сооружения из быстровозводимых и разбираемых конструкций;

• пункты приема вторичных материальных ресурсов;

• строительные городки, бытовки, временные склады строительных и инертных материалов;

• укрытия, тенты и навесы для открытых автостоянок, быстровозводимые гаражи-стоянки модульного типа, в том числе расположенные в подмостовых пространствах.

5. Площадки для выгула собак, а также объекты коммунальной инфраструктуры и т. д.

6. Объекты и сооружения из быстровозводимых конструкций в виде накрытия пешеходных тоннелей и лестничных сходов:

• элементы организации придомовой территории при устройстве входных групп;

• пандусы, подъемные механизмы и другие устройства, монтируемые в целях обеспечения безбарьерной среды жизнедеятельности для инвалидов и других маломобильных групп населения.

Подготовка проектной документации. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся или реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка, а также при проведении капитального ремонта объектов капитального строительства, если затрагиваются его конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности.

Подготовка проектной документации осуществляется на основании задания застройщика или заказчика (при подготовке проектной документации на основании договора), результатов инженерных изысканий, градостроительного плана земельного участка в соответствии с требованиями технических регламентов, техническими условиями, разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Не требуется подготовки проектной документации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более трех, предназначенных для проживания одной семьи).

Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.

Виды работ по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность ОКС, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими свидетельства о допуске к таким видам работ, выданные саморегулируемой организацией. Другие виды работ по подготовке проектной документации могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.

Проектная документация состоит из текстовой и графической частей.

Текстовая часть содержит сведения в отношении ОКС, описание принятых технических и иных решений, пояснения, ссылки на нормативные и (или) технические документы, используемые при подготовке проектной документации и результаты расчетов, обосновывающие принятые решения.

Графическая часть отображает принятые технические и иные решения и выполняется в виде чертежей, схем, планов и других документов в графической форме.

Для реализации в процессе строительства архитектурных, технических и технологических решений, содержащихся в проектной документации на объект капитального строительства, разрабатывается рабочая документация, состоящая из документов в текстовой форме, рабочих чертежей, спецификации оборудования и изделий.

При подготовке проектной документации ОКС необходимо иметь четкое представление об их особенностях, характеристиках сложности, опасности, эксплуатационных требованиях. Для регламентации строительных объектов по сложности их проектирования, строительства и эксплуатации введена классификация «Особо опасные, технически сложные и уникальные объекты», перечень которых приведен в Градостроительном кодексе РФ.

Подготовка проектной документации осуществляется физическими или юридическими лицами, которые соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, предъявляемым к лицам, осуществляющим архитектурно-строительное проектирование. Этими лицами могут быть либо застройщик, либо привлекаемое застройщиком или заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо. Договором о подготовке проектной документации может быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий, обеспечение технических условий.
1.5. Жизненный цикл объектов недвижимости

Жизненный цикл объекта недвижимости как физического объекта – это последовательность процессов существования объекта недвижимости от замысла до ликвидации (утилизации). Жизненный цикл материальных объектов состоит из следующих этапов: замысел – рождение – зрелость – старение – смерть.

Стадии жизненного цикла объекта недвижимости именуются по-другому: предпроектная – проектная – строительства – эксплуатации – закрытия.

1. Предпроектная (начальная) стадия включает анализ рынка недвижимости, выбор объекта недвижимости, формирование стратегии проекта, инвестиционный анализ, оформление исходно-разрешительной документации, привлечение кредитных инвестиционных средств.

2. Стадия проектирования включает разработку финансовой схемы, организацию финансирования, выбор архитектурно-инженерной группы, руководство проектированием.

Основные задачи этого периода – сокращение длительности стадий, повышение потребительских качеств объектов недвижимости и самая главная – минимизация эксплуатационных затрат на всех стадиях жизненного цикла.

Очевидно, что на первых двух стадиях прибыль не образуется, так как они имеют мотивационный характер.

3. Стадия строительства заключается в выборе подрядчика, координации ведения строительных работ и контроле качества строительства, смет затрат и расходов. На данной стадии появляются реальные свидетельства соответствия строящегося объекта требованиям сегмента рынка недвижимости, обусловленные логикой жизненного цикла. В этот период решаются задачи увеличения доли вложений потенциальных потребителей, так как рост объема предложений и прибыли свидетельствует о достаточно широком рыночном признании.

4. Стадия эксплуатации объекта недвижимости предполагает обслуживание и ремонт объектов и их реконструкцию. Эксплуатация объектов недвижимости включает: эксплуатацию и ремонт оборудования и помещений, материальный учет, противопожарную охрану и технику безопасности, управление коммуникациями, утилизацию и переработку отходов, изменения и перестройки, устранение аварийных ситуаций и охрану объекта.

Реконструкция объектов недвижимости — коренное переустройство, переделка с целью усовершенствования комплекса организационных и технических мероприятий, направленных на устранение морального и физического износа объектов недвижимости в целом или отдельных их элементов и систем.

Обслуживание – работы, выполняемые для обеспечения нормативного срока эксплуатации объектов недвижимости; они не ведут к увеличению его стоимости, но предотвращают обветшание и выход из строя отдельных элементов. Цель обслуживания – обеспечить использование объекта по прямому назначению.

Ремонт – работы по устранению повреждений (изношенности) объекта недвижимости с целью восстановления его нормального эксплуатационного состояния. Ремонтные работы делятся на мелкие и крупные. Мелкий ремонт продолжительностью 1–2 дня не продлевает срока службы объекта и не увеличивает его стоимости. Крупный ремонт (более 2 дней) продлевает срок службы объекта недвижимости, но не увеличивает его стоимости.

Замена – это процесс замещения негодных или морально устаревших компонентов основных фондов, входящих в состав объекта недвижимости, аналогичной единицей.

5. Стадия закрытия объекта – полная ликвидация его первоначальных и приобретенных функций, результат – либо снос, либо качественно новое развитие. На этой стадии требуются значительные затраты на ликвидацию, которые являются результатом владения объектом недвижимости. Если объект недвижимости получает новое качественное развитие, затраты на изменение относятся к затратам владения в расчете на новую функцию.

Аналогично жизненному циклу объектов недвижимости можно разбить на стадии жизненный цикл имущественного комплекса:

1. Формирование имущественного комплекса (нормативное оформление результатов сделок с объектами недвижимости и прав на них: купля-продажа, вклад в уставный капитал, аренда, лизинг).

2. Развитие имущественного комплекса (новое строительство, прием на баланс).

3. Ликвидация имущественного комплекса – торги и другие механизмы продажи имущества (в том числе и недвижимого) организации-банкрота в соответствии с нормативно-правовыми положениями конкурсного производства.

Жизненный цикл объектов недвижимости как собственности с точки зрения владельца повторяется многократно, с каждым новым владельцем, вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта. Исходя из триединства категорий – материальной (физической), правовой (юридической) и экономической – жизненный цикл объекта недвижимости можно разделить на три этапа. Каждый этап включает определенные мероприятия и действия собственника.

Жизненный цикл объекта недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает срок экономической и физической жизни.

1. Срок экономической жизни определяет период времени, в течение которого объект может быть использован как источник прибыли, и заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в стоимость объекта.

2. Типичный срок физической жизни – период реального существования объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии до его сноса. Определяется нормативными документами.

Физический и экономический сроки жизни объектов недвижимости носят объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить.

3. Время жизни – отрезок времени, когда объект существует и в нем можно жить или работать.

С точки зрения периода жизни объекта недвижимости выделяют следующие сроки:

1. Эффективный возраст, отражающий возраст объекта в зависимости от внешнего вида и технического состояния.

2. Хронологический (фактический) возраст, соответствующий периоду пребывания объекта в эксплуатации с момента его ввода.

3. Оставшийся срок экономической жизни, используемый для оценки объекта экспертом-оценщиком и составляющий период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта.
КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ

  1. Дайте определение зданию, сооружению.

  2. Приведите классификацию зданий по функциональному назначению.

  3. Приведите примеры классификаций зданий по типу.

  4. Какие основные типы зданий должны включать населенные пункты (го­рода, поселки, села)?

  5. Назовите требования, предъявляемые к зданиям.

  6. Дайте определение капитальности здания.

  7. Какие объекты относятся к объектам капитального строительства?

  8. Назовите основные критерии отнесения объектов к некапитальным.

  9. Приведите перечень частей проектной документации на ОКС.

  10. Назовите основные стадии жизненного цикла объектов недвижимости.

  11. Жизненный цикл объекта недвижимости с точки зрения собственника (владельца).

  12. Жизненный цикл имущественного комплекса.


  1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   18

Добавить документ в свой блог или на сайт

Похожие:

Типология объектов недвижимости iconИнструкция по первичному и последующему государственному техническому...
О внесении изменений в приказ Министра юстиции Республики Казахстан от 13 февраля 2014 года №57 "Об утверждении Инструкции по первичному...

Типология объектов недвижимости iconРегламент проведения технического обслуживания инженерных систем...
Профилактический ремонт систем отопления, водоснабжения и оборудования тепловых пунктов при подготовке объектов недвижимости ГлавУпдк...

Типология объектов недвижимости iconИнвестиционногообъекта
Адрес собственника земельного участка, всех объектов недвижимости и инженерных коммуникаций

Типология объектов недвижимости iconИнформация о проектах строительства объектов недвижимости, в которых...
Архангельская область, г. Архангельск, Ломоносовский территориальный округ, Набережная Северной Двины, между ул. Поморская и ул....

Типология объектов недвижимости iconИнформация о проектах строительства объектов недвижимости, в которых...
...

Типология объектов недвижимости iconИнформация о проектах строительства многоквартирных домов и (или)...
Московская область, г. Балашиха, мкр. Саввино, ул. Саввинская, корп. 2 (адрес строительный)

Типология объектов недвижимости icon«Пятиэтажный 2-х подъездный многоквартирный жилой дом с цокольным...
Залог и страхование гражданской ответственности застройщика, согласно требованиям Федерального закона РФ от 30. 12. 2004 г. №214-фз...

Типология объектов недвижимости iconКомплексное освоение земельного участка в целях малоэтажного жилищного...
Федерального закона от 30. 12. 2004 №214-фз «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...

Типология объектов недвижимости iconОбщество с ограниченной ответственостью «Юнистрой-2» в лице директора...
«Дольщик», с другой стороны, руководствуясь фз «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...

Типология объектов недвижимости iconОоо «ук «Легион» Д. У. Зпиф недвижимости «Экспонента»
Ооо «ук «Легион» Д. У. Зпиф недвижимости «Экспонента», в лице генерального директора Ветюгова И. В., действующего на основании Устава,...




При копировании материала укажите ссылку © 2018
контакты
jara-doma.ru
..На главнуюПоиск